Thông nghẽn cho thị trường bất động sản giai đoạn 2023 - 2025

Thị trường bất động sản trong thơi gian vừa qua đã chứng kiến những diễn biến theo chiều hướng không tốt, trong đó thanh khoản của thị trường bất động sản giảm rõ rệt... có lẽ đây cũng là điều tất yếu của thị trường khi nó đến một ngưỡng kháng cự nhất định, mọi thứ tăng trưởng nhanh và nóng sẽ dẫn đến hậu quả, và đầu năm 2023 đã thấy rõ điều này của thị trường.

Hiện tại, thị trường bất động sản chậm lại, các giao dịch mua bán cũng chậm lại để mọi người (bao gồm cả cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư, doanh nghiệp, ngân hàng, người dân và nhà đầu tư..) cùng phân tích, xem xét và nhìn lại những điều được, chưa được, những sản phẩm phù hợp, không phù hợp, các chính sách tốt, các chính sách chưa tốt để có những định hướng, những điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế và thực tiễn của sự phát triển kinh tế chung của Việt Nam.

Đầu tiên, chúng ta cùng nhìn nhận về những điều bất cập, chưa ổn về thị trường, về sản phẩm về chính sách: 

Hiện tại, nhiều chính sách quản lý nhà nước, nhiều quy định về phát lý vẫn đang có sự chồng chéo, chưa rõ ràng, nhiều chính sách và thời gian giải quyết thủ tục để nhà đầu tư thực hiện dự án đang thực sự khó và kéo dài... điều này một phần tác động đến thời gian thực hiện dự án, làm tăng tổng mức đầu tư thực tế cho dự án do nhiều chủ đầu tư phải đi vay hoặc chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp tăng, hoặc trượt giá và các chi phí về nhân công, vật liệu, vật tư và đơn giá nhà thầu tăng.

Về sản phẩm, hiện tại nguồn cung sản phẩm ra thị trường đang mất cân đối, do tiêu chuẩn chất lượng bất động sản hay quy chuẩn về chất lượng bất động sản trung cấp, cao cấp hay bình dân đang chưa chặt chẽ, nhiều dự án bất động sản gắn mác là bất động sản cao cấp, tung ra giá bán sơ cấp trên thị trường ở mức giá cao, điều này lệch pha cung cầu (nguyên nhân có thể: để hoàn thành thủ tục pháp lý dự án khó, vì vậy khi có dự án sạch thì chủ đầu tư phải tốn rất nhiều chi phí, do vậy các khoản chi phí này sẽ được cộng vào giá bán, nhằm thu hồi lại các khoản chi phí bên ngoài...).

Người mua nhà: 

Đối với người mua nhà thì cũng chia thành nhiều nhóm khác nhau. Nhóm khách hàng có nhu cầu mua nhà để sử dụng hoặc ở thực thì có tỷ trọng lớn, nhưng khả năng chi trả cho các sản phẩm có giá trị trong khoảng giá từ 3 tỷ trở xuống; còn những sản phẩm có giá từ 20 tỷ trở lên trong thời điểm vừa qua thì đa phần là các nhà đầu tư, những giới có rất nhiều tiền, họ mua thêm để đầu tư, giữ tài sản và chờ tăng giá, chứ bản thân các nhà đầu tư này đều đang sở hữu rất nhiều bất động sản khác.

Đối với nhóm người mua bất động sản để đầu tư: nhóm này lại chia thành 02 loại, một loại là đầu tư mua bất động sản hình thành để khai thác, cho thuê hoặc sử dụng làm mặt bằng văn phòng hoặc tự kinh doanh. Còn một loại nữa là mua đầu cơ, để đấy thổi giá, khi nào giá bán tăng lên 30 - 50 hoặc 100% thì bán và tiếp tục quay vòng...

Nhóm khách hàng mua đất nền, đối với nhóm này cũng có thể chia thành nhiều kiểu, kiểu "nhà cái" - tức là họ mua những miếng đất có diện tích lớn, có sẵn mối quan hệ với chính quyền địa phương thì họ thực hiện thủ tục đăng ký biến động, chuyển đổi thành đất ở, chia tách các sổ nhỏ và tiến hành rao bán với giá cao....

Tất cả những đối tượng khách hàng trên thì tỷ trọng mua và để sử dụng thật chiếm khoảng 20% - 30% tổng số người có nhu cầu. Còn lại đối với các trường hợp khác đều chỉ dừng lại ở việc kích cầu đầu tư, mua để đầu tư hoặc mục đích khác.

Tỷ trọng đầu tư bất động sản, thổi giá đầu tư hoặc theo sóng đầu tư chiếm tỷ trọng lớn, khi thị trường biến động thì lượng giao dịch của nhóm này bị dừng thành khoản hoặc giảm giá, dẫn đến hệ lụy cho cả thị trường.

Nhóm cung cấp giải pháp tài chính (các ngân hàng, tổ chức tín dụng - tài chính): đối với nhóm này, thông qua thị trường hưng phấn thì cũng hùa theo để đẩy thông tin thị trường, kích cầu người mua nhà vay tiền của tổ chức đầu đầu tư hoặc mua để ở. Tại nhóm này thì có một phần các bên định giá bất động sản đang định giá khống hoặc làm khống hồ sơ chứng minh tài sản, chứng minh năng lực của người vay và đảm bảo cho khách vay có đủ điều kiện để cho tổ chức tín dụng giải ngân... đến khi thị trường kém, thanh khoản kém, nguồn thu của người vay cũng giảm, khả năng thanh toán lãi và gốc không đảm bảo.... đây cũng là một rủi ro khiến cho thị trường bị ảnh hưởng.




Cần có những biện pháp giải quyết căn cơ các vấn đề, giúp thị trường bất động sản vận hành theo hướng minh bạch, giá cả phù hợp với giá trị và khả năng khả thác, sử dụng bất động sản/đất đai phù hợp theo quy định của pháp luật, không gây thất thu ngân sách nhà nước và lãng phí tài nguyên đất.

Theo ông Bùi Ngọc Khanh - Chủ tịch SJK Việt Nam, trước mắt đối với chính phủ cần có các biện pháp tổng hợp, làm rõ thực trạng thị trường, thực trạng quản lý thị trường bất động sản, quản lý nhà nước đối với đất đai... trong đó, kiểm soát lại các quy trình quản lý hành chính nhà nước về lĩnh vực này. Tổng hợp và giải quyết nhanh, dứt điểm cho các tồn tại của thị trường bất động sản, đặc biệt đối với các tập đoàn kinh tế lớn.

Điểm tiếp theo, có những văn bản hướng dẫn, quy trình thực hiện thủ tục hành chính nhà nước trong hoạt động đầu tư bất động sản. Hướng dẫn đầy đủ cho các nhà đầu tư trong công tác thực hiện thủ tục đầu tư dự án.

Kiểm soát và điều tiết thị trường: Điều này có vẻ khó, nhưng chính sách sẽ cần bám sát thực tiễn để điều tiết thị trường theo hướng có lợi cho cả doanh nghiệp và tránh lãng phí cho ngân sách nhà nước. Định hướng về quy hoạch, định hướng về sản phẩm, định hướng về loại hình sản phẩm và cơ cấu giá.

Xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về đầu tư xây dựng và về bất động sản. Tránh các trường hợp chuyển đổi, thay đổi quy hoạch không đúng với tổng thể quy hoạch chung của vùng. Yêu cầu các nhà đầu tư phải có đầy đủ năng lực về tài chính, năng lực về thực hiện dự án trước khi tổ chức triển khai xây dựng dự án.

Ngoài ra, tập trung giải quyết dứt điểm các dự án đầu tư công, đảm bảo sự kết nối các tuyến đường huyết mạch độ thị, các tuyến đường giao thông trong điểm kết nối các vùng miền. Giúp kết nối thuận lợi các khu vực với nhau.

Điều cuối: công bố thông tin minh bạch về thị trường, quy hoạch và các thông tin pháp lý đối với các dự án bất động sản. bảo vệ người tiêu dùng và có các chế tài xử lý đối với sai phạm của hệ thống: từ trung ương đến địa phương, từ doanh nghiệp đến các cá nhân. 

Để làm được những điều trên, nhà nước và người dân, nhà đầu tư cùng nhau đồng hành, cùng nhau nhìn nhận và cùng nhau bàn thảo để phối hợp đưa ra phương án giải quyết hợp lý nhất.

Hiện nay, ví dụ như thị trường bất động sản cao cấp tại phía tây thủ đô Hà Nội, nhu cầu về nhà ở thấp tầng cao cấp, biệt thự thấp tầng cao cấp của ngươi dân phố cổ hoặc các khách hàng có nhu cầu mua ở thực vẫn rất cao. Tuy nhiên mức giá bán của các dự án đang bị thị trường thổi lên một mức giá quá cao, khiến cho việc mua bán bị chậm lại... duy nhất trên trục đường Tây Thăng Long hiện tại, có dự án Avenue Garden đã được chủ đầu tư là CTCP quản lý Tài sản SÔng Nhuệ đầu tư xây dựng và bán ra thị trường với một mức giá rất phù hợp với giá trị thật của sản phẩm, đảm bảo phù hợp với các tiêu chí của nhà đầu tư, không bị thổi giá quá cao. Dự án Avenue Garden vẫn tiếp tục thu hút được sự quan tâm của rất nhiều khách hàng mua để ở thật.

0 Nhận xét