Đầu tư bất động sản và một số tiêu chí cần quan tâm

Trong việc đầu tư bất động sản, chúng ta luôn quan tâm đến yếu tố giá trị gia tăng và giá trị sử dụng của bất động sản đó. Trong thị trường hiện nay, có nhiều loại hình bất động sản và cũng có nhiều cấp bậc nhà đầu tư/khách hàng... tùy thuộc vào nhu cầu của mình và năng lực tài chính để chúng ta đưa ra những quyết định đầu tư phù hợp nhất.
Có hiểu biết về thị trường, hiểu bết về quy hoạch và các đặc điểm pháp lý liên quan đến bất động sản sẽ giúp cho nhà đầu tư gặt hái được nhiều kết quả cao. Ông Phạm Ngọc Hoàng - CEO SJK Việt Nam chia sẻ một số tiêu chí mà nhà đầu tư bất động sản cần phải quan tâm khi thực hiện hoạt động đầu tư trong giai đoạn hiện nay:

1. Tiêu chí về Vị trí của bất động sản

Dù là sản phẩm loại nào thì chúng ta cũng phải quan tâm đến vị trí của nó. Bất động sản càng gần các khu vực trung tâm thương mại, các khu tổ hợp hành chính, ở cạnh hoặc gần các trục đường lớn, các tuyến giao thông huyết mạch và kết nối dễ dàng, các vùng trung tâm có địa thế đẹp, không bị ngập lụt... là những vấn đề cần quan tâm và cũng là sự lựa chọn tốt nhất để đầu tư - khai thác.

Bất động sản có tiềm năng tăng giá cao là những bất động sản ở những khu vực mới quy hoạch, trong khu đô thị - đây là vị trí chúng ta nên quan tâm... Tuy nhiên, để xác định được vị trí thì chúng ta cần nghiên cứu kỹ lưỡng về các quy hoạch và thời gian triển khai để tránh trường hợp vốn đầu tư bị om lâu tại một dự án. 

Xác định đầu tư bất động sản là đầu tư giá trị và đầu tư vào tiềm năng khai thác của sản phẩm chứ không phải là đầu tư lướt sóng cũng không phải đầu cơ... Việc xác định như vậy sẽ giúp chúng ta lựa chọn được những vị trí tốt... trong đó: vị trí thuận lợi cho cuộc sống, thuận lợi cho sự kết nối và thuận lợi cho việc kinh doanh buôn bán là những nội dung được ưu tiên.

Nên chọn bất động sản có vị trí đẹp, thuận lợi, kết nối giao thông thuận tiện, ở khu vực trung tâm



Hiện nay, theo định hướng quy hoạch và phát triển mở rộng của các khu đô thị ở nhiều tình - thành trong cả nước, các quy hoạch phân khu, quy hoạch khu đô thị cũng được truyền thông và công khai hơn so với giai đoạn trước đây. Chúng ta có thể nghiên cứu tổng thể các dự án, lựa chọn địa phương (tỉnh/thành) có tiềm năng: bao gồm tiềm năng về kinh tế, tiềm năng phát triển dân cư, tiềm năng khai thác... 

Nên chọn các dự án đầu tư trung hạn, tiềm năng khai thác được trong vòng 3 - 5 năm kể từ thời điểm khởi công dự án.

2. Thời điểm đầu tư

Đầu tư bất động sản không phải như đầu tư tài chính, đầu tư cổ phiếu chứng khoán. Thị trường bất động sản mang yếu tố trường vốn và ít rủi ro. Vì thế, thời điểm quyết định đầu tư sẽ phụ thuộc và quyết định của từng người.

Trong đó, lúc thị trường bất động sản tăng trưởng nóng thì nhà nhà, người người đầu tư đều thành công. Lúc thị trường gặp khủng hoảng, việc thoát hàng khó khăn hơn thì cũng là cái chung của thị trường, sẽ có người được và người mất. Nhưng đa phần, đối với bất động sản là nhà ở thì không quá lo lắng, bởi tài sản còn nguyên đó, chúng ta có thể cho thuê hoặc tư vận hành kinh doanh trên mặt bằng mà chúng ta đang có.

Còn thời điểm đầu tư tốt nhất theo quan điểm của ông Phạm Ngọc Hoàng - CEO SJK Việt Nam là ngay tại thời điểm mà chúng ta đã sẵn sàng. Bởi thị trường bất động sản thường có chu kỳ của nó, khi chúng ta đã nghiên cứu và đánh giá được sản phẩm, đánh giá được vị trí dự án mà chúng ta thấy khả thì thì việc quyết định thời điểm đầu tư không phải là vấn đề quan trọng. Quan trọng là chúng ta có sẵn nguồn lực về tài chính, có sẵn thông tin bất động sản tốt đủ để thuyết phục chúng ta xuống tiền... thì việc thời điểm sẽ được xác định là ngay tại thời điểm bây giờ.

Trong thị trường trường bất động sản, chu kỳ của nó thường phụ thuộc vào tình hình phát triển kinh tế, khi tình hình kinh tế phát triển ổn định, thu nhập GĐP cao và các chỉ số lạm phát thấp thì đây là chu kỳ bất động sản phát triển thịnh vượng. Tiêu chí đầu tư của chúng ta có thể đặt ra những con số như: tăng 10% thì bán hoặc tằng đến 50% thì bán... để từ đó đưa ra những quyết định vào hàng. Còn nếu chúng ta không quan tâm nhiều về vấn đề tăng giá bao nhiêu, mà chúng ta quan tâm đến việc giá trị khai thác của nó đạt bao nhiêu trong 10 năm tới thì chúng ta yên tâm đi... ít nhất chúng ta cho thuê mỗi một năm cũng thu được từ 6 - 8%/tổng giá trị đầu tư và giá trị gia tăng về giá của bất động sản ít nhất cũng bằng 2 lần so với giá gốc đã mua vào thời điểm hiện tại.

Một quan điểm khác mà nhiều nhà đầu tư thường đưa ra đó là "Bắt đáy", thời điểm tốt nhất mà họ cho rằng đầu tư sẽ hiệu quả nhất là khi thị trường rơi vào trạng thái đứng im hoặc có dấu hiệu giảm giá. Tuy nhiên, thời điểm này cũng chẳng dễ dàng gì với nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ, bởi thị trường bất động sản mà đến giai đoạn này thì có nghĩa rằng các điều kiện thuận lợi liên quan đến việc thanh khoản đang ở ngưỡng rất thấp, các công cụ hỗ trợ tài chính cũng đang ở ngưỡng khó khăn, lãi suất vay ngân hàng có thể đang ở ngưỡng rất cao. Chính vì vậy, thời điểm này phù hợp nhất đối với những nhà đầu tư "trường vốn", trường vốn ở đây có nghĩa là nguồn vốn tự có do kinh doanh hoặc các hoạt động sản xuất khác mà có chứ không phải sử dụng tiền vay từ ngân hàng...

3. Lựa chọn đầu tư bất động sản có tính thanh khoản cao

Như nội dung đã viết ở trên, việc lựa chọn đầu tư bất động sản phụ thuộc và loại hình và gu đầu tư của từng người. Tuy nhiên, ở loại hình nào cũng có tính thanh khoản của nó. Việc lựa chọn bất động sản đầu tư có tính thanh khoản cao được nhắc đến ở đây có nghĩa là: kể cả trong tình huống thị trường biến động xấu thì chúng ta vẫn có thể bán được để thu hồi vốn hoặc huy động được tiền mặt trong thời gian ngắn nhất.

Vì vậy, trong tiêu chí này chúng ta vẫn phải quan tâm đến vấn đề: Bất động sản có tốt không, vị trí có đẹp - thuận lợi để ở/kinh doanh/cho thuê không? thứ tiếp theo, bất động sản có thể khai thác được luôn không? 

Bởi, vào những giai đoạn thị trường khó khăn, nhu cầu thực tế của việc mua bất động sản không hề cao. Ngoại trừ các nhu cầu mua nhà để sử dụng (để ở/kinh doanh), mua nhà để giữ giá trị tiền.

4. Một số tiêu chí khác

Đối với đầu tư bất động sản là các dự án khu đô thị thì chúng ta cần quan tâm đến thiết kế nhà ở, uy tín và năng lực của chủ đầu tư, kết nối hạ tầng, các chính sách và giá bán có phù hợp.

Còn đối với đầu tư nhà riêng lẻ/đất nền: chúng ta cần quan tâm đến hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội xung quanh: bao gồm nhiều yếu tố khác như hàng xóm xung quanh, dân trí, các cơ sở bệnh viện - trường học - trung tâm thương mại...

5. Đầu tư bất động sản bằng cảm nhận và hiểu biết của mình

Thị trường bất động sản không đơn giản như chúng ta đang thấy, có rất nhiều thông tin về bất động sản được chào bán hoặc được "cò" giới thiệu... nếu cảm nhận và kiến thức của chúng ta không tốt thì chúng ta sẽ bị đưa vào tròng của họ.

Chính vì vậy, mặc dù là nhà đầu tư mới hay cũ, cảm nhận và hiểu biết của bản thân vẫn là một tiêu chí đặc biệt cần phải liên tục trau dồi và liên tục phát triển và tìm kiếm.

Các thông tin rất nhiều, chúng ta có thể tìm hiểu thông qua chính quyền địa phương, các tổ chức hành nghề môi giới bất động sản, các văn phòng bán hàng của chủ đầu tư hoặc là các bạn bè đang cùng hoạt động trong lĩnh vực đầu tư. Để từ đó tổng hợp và phân tích, sắp xếp các thông tin đầu tư cho phù hợp.

0 Nhận xét