Tổng Quan Về Quản Trị Kinh Doanh Bất Động Sản - 2022

Tổng Quan Về Quản Trị Kinh Doanh Bất Động Sản năm 2022

Bạn có niềm đam mê kinh doanh BĐS nhưng chưa biết bắt đầu từ đâu? Đó có lẽ là vấn đề nan giải nhất mà những người tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản gặp phải, những nội dung dưới đây sẽ phần nào giúp cho bạn và các doanh nghiệp trẻ có thêm được những thông tin tham khảo và phát triển lĩnh vực kinh doanh của mình...
Kinh doanh bất động sản giống như chúng ta am hiểu về các thông tin về ngôi nhà của mình vậy (bao gồm vị trí ở đâu, diện tích bao nhiêu, công năng thế nào, ưu điểm và nhược điểm của nó, văn hóa và môi trường sống của những người hàng xóm xung quanh, các tiện ích xung quanh căn nhà, các khoản phí cần phải thanh toán hàng tháng.... vân vân...), người kinh doanh bất động sản cũng vậy, khi bắt đầu bước vào kinh doanh muốn thành công phải nắm rõ hoặc ít nhất là cơ bản các kiến thức về lĩnh vực, các quy định của pháp luật về lĩnh vực này và hiểu về thị trường.




Dưới đây là một số nội dung để cho mọi người cùng tìm hiểu về quản trinh kinh doanh bất động sản:

I. QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1. Khái niệm và đặc điểm kinh doanh bất động sản

Khái niệm kinh doanh bất động sản: Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014, quy định: 
"1. Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi".
Như vậy, hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm:

- Đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; và
- Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.


Đặc điểm kinh doanh bất động sản:

(i) Kinh doanh bất động sản hoạt động mang tính đặc biệt.


Bất động sản là tài sản đặc biệt - liên quan đến đất đai, do đó nó có tính chất khan hiếm. Bởi đất là tài nguyên có hạn, ngày trở nên ít đi khi quá trình đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ. Cụ thế, đặc tính khan hiếm của bất động sản được biểu hiện thông qua sự giới hạn về diện tích đất đai; giới hạn vị trí khu vực; lãnh thổ.

Sự khan hiếm khiến chúng được còn coi là “hàng hóa” có tính cá biệt. Bên cạnh đó, sự cá biệt còn bởi vị trí; các yếu tố tác động tới từng tài sản bất động sản là khác nhau; tính chất bất động sản cũng là không tương đồng.

Vì vậy, hoạt động kinh doanh bất động sản cũng phụ thuộc vào đặc điểm, tính chất, vị trí của từng bất động sản để triển khai đầu tư, xây dựng, định giá bán và công bố giá giao dịch cũng như triển khai bán hàng theo đặc thù của từng dự án.

(ii) Kinh doanh BĐS là hoạt động đầu tư lớn, người tham gia lĩnh vực này phải tập trung và kiên định

Việc triển khai đầu tư dự án bất động sản bao gồm một quá trình dài hơi, từ khâu lập quy hoạch, thực hiện các thủ tục đầu tư, tính toán hiệu quả đầu tư, triển khai đầu tư cho phù hợp với quy định của pháp luật, phù hợp với quy hoạch và tính chất của tính địa phương. Đối với hoạt động đầu tư bất động sản và kinh doanh bất động sản thông thường thời gian theo chu kỳ từ 2 - 5 năm (dự án bé), 5 - 10 năm đối với các dự án khu đô thị dưới 10ha và thời gian có thể lên đến 50 năm hoặc 70 năm đối với nhiều dự án khu đô thị lớn, khu công nghiệp, khu nghiên cứu công nghệ....

Đối với hoạt động thực hiện dịch vụ bất động sản như môi giới, quản lý... thì người thực hiện các công việc này cần phải kiên định với nghề, tập trung vào mục tiêu đã đề ra. Để từ đó theo đuổi và hoàn thành công việc.

(iii) Kinh doanh BĐS phụ thuộc vào tình hình kinh tế và thị trường

Mặc dù là sản phẩm đặc biệt, có giá trị cao, khả năng lợi nhuận lớn nhưng không phải lúc nào cũng có thể giao dịch thuận lợi. 

Bất động sản nhưng một sản phẩm tiêu dùng đặc biệt, nhưng sản phẩm đó phải có tính khả thi về đầu tư, như việc khai thác vận hành làm mặt bằng kinh doanh, nhà máy sản xuất, tạo ra giá trị kinh doanh tại chỗ...

Khi tình hình kinh tế bị khủng hoảng, tình hình chính trị bất ổn thì thị trường và hoạt động đầu tư bất động sản của nhà đầu tư và những người trong hoạt động kinh doanh bất động sản sẽ bị ảnh hưởng.

2. Quản trị kinh doanh bất động sản trong doanh nghiệp

Quản trị kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp đó chính là hoạt động quản trị doanh nghiệp, đây là quá trình tác động liên tục, có tổ chức, có hướng đích của cấp quản trị doanh nghiệp bất động sản một cách khoa học và nghệ thuật tới quá trình thực hiện cộng việc của từng cá nhân, bộ phận trong doanh nghiệp nhằm nhằm đạt được mục tiêu đề ra: tối ưu hóa chi phí, tăng lợi nhuận, tuân thủ đúng quy định của pháp luật, thực hiện mang tính chất vì cộng đồng, xây dựng môi trường sống, kinh doanh và phát triển.

Mục tiêu quản trị kinh doanh bất động sản là kiểm soát hoạt động và tối ưu hóa các khoản chi phí của doanh nghiệp, nâng cao lợi nhuận trong hoạt động sản xuất kinh doanh.




Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh doanh bất động sản

(i) Chỉ tiêu định lượng

Chất lượng của công tác quản trị kinh doanh BĐS thể hiện ở kết quả kinh doanh của doanh nghiệp, một số nội dung chú ý:

* Giá trị sản xuất kinh doanh:

Giá trị sản xuất là chỉ tiêu phản ánh toàn bộ sản phẩm vật chất và dịch vụ do lao động của doanh nghiệp tạo ra trong một thời kỳ nhất định thường tính cho một năm.

Xét về mặt giá trị, giá trị sản xuất bao gồm 3 bộ phận cấu thành: 

C + V + M

Trong đó: 
+ C: (cost) Là chi phí cho quá trình sản xuất, bao gồm: C1- chi phí đầu tư, khấu hao; C2 - chi phí trung gian.

+ V: Thu nhập người lao động gồm: Tiền công, tiền lương, tiền thưởng, phụ cấp có tính chất lương, tiền nộp bảo hiểm xã hội (chỉ tính phần doanh nghiệp trả cho người lao động, không tính phần trích từ tiền công người lao động để trả).

+ M: Thu nhập của doanh nghiệp, gồm các khoản: Thuế sản xuất; Lãi trả tiền vay ngân hàng (không kể chi phí dịch vụ ngân hàng đã tính vào IC) và phần thu trên vốn (đối với các doanh nghiệp nhà nước); Mua bảo hiểm nhà nước (không kể bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất nghiệp cho cán bộ công nhân viên); Thuế thu nhập doanh nghiệp; Phần còn lại lãi ròng của hoạt động sản xuất kinh doanh trong doanh nghiệp.

Khi tính giá trị sản xuất, cần tuân thủ theo các nguyên tắc sau:

+ Phản ánh đúng và đủ giá trị sản phẩm bao gồm cả C, V, M.

+ Chỉ được tính kết quả do lao động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp làm ra trong kỳ.

+ Được tính toàn bộ kết quả hoàn thành trong kỳ báo cáo (kể cả sản phẩm tự sản, tự tiêu, sản phẩm chính và sản phẩm phụ đã sản xuất trong kỳ).

+ Được tính chênh lệch của sản phẩm dở dang và bán thành phẩm.

* Doanh thu

Doanh thu được xác định theo giá trị hợp lý của các khoản đã thu hoặc sẽ thu được. Công thức tính như sau:

Doanh thu được xác định = Giá trị hợp lý của các khoản đã thu được hoặc sẽ thu được sau khi trừ các khoản chiết khấu thương mại, giảm giá hàng bán và giá trị hàng bán bị trả lại.

* Lợi nhuận trước thuế: 
Lợi nhuận trước thuế là một chỉ tiêu dùng để đánh giá khả năng thu được lợi nhuận của công ty, bằng thu nhập trừ đi các chi phí, nhưng chưa trừ tiền (trả) lãi và thuế thu nhập.

Công thức tính như sau: Lợi nhuận trước thuế = Doanh thu - Chi phí

* Tỷ lệ doanh thu năm thực hiện so với kế hoạch trong từng năm và - giai đoạn 5 năm

Tỷ lệ thực hiện doanh thu = (Doanh thu thời kỳ thực hiện) / (Doanh thu kế hoạch)

(ii) Một số chỉ tiêu định tính

- Mức độ hợp lý, phù hợp với thực tế của các việc hoạch định chiến lược kinh doanh;

- Mức độ đầy đủ, chi tiết của các quy trình, thủ tục trong quá trình hoạt động;

- Chất lượng hiệu quả của công tác kiểm tra, giám sát.


2. Nội dung quản trị hoạt động kinh doanh bất động sản trong Doanh Nghiệp

2.1. Hoạch định kinh doanh bất động sản

Để có cơ sở hoạch định kinh doanh bất động sản trong một doanh nghiệp cần những điều kiện nhất định, đảm bảo cho sự ra đời, tồn tại và thành công một cách khách quan.

Có thể nói gồm 4 điều kiện cơ bản:

(i) Dự báo về nhu cầu thị trường;

(ii) Giả thiết về môi trường hoạt động của doanh nghiệp;

(iii) Chính sách, chủ trương của Chính phủ

(iv) Trình độ hiện tại của doanh nghiệp: bao gồm các yếu tố như vốn, năng lực sản xuất, nhân sự ….

5 bước hoạch định chiến lược kinh doanh:

Bước 1: Thiết lập mục tiêu của công ty

Bước 2: Đánh giá các điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội, thách thức của công ty.

Bước 3: Xây dựng chiến lược

Bước 4: Chuẩn bị và thực hiện một kế hoạch chiến lược

Bước 5: Đánh giá và kiểm soát kế hoạch

2.2. Triển khai thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản

- Tổ chức bộ máy hoạt động kinh doanh BĐS Doanh nghiệp có các bộ phận được phân chia theo chức năng, các bộ phận này chuyên trách về mảng sản xuất - kinh doanh, marketing, nghiên cứu và phát triển, kế toán - tài chính, nhân sự,… chuyên môn hoá cao, nhưng doanh nghiệp cần phải xây dựng quy trình hoạt động, phối hợp giữa các phòng ban chức năng nội bộ trong công ty. Mô hình tổ bộ máy hoạt động doanh nghiệp kinh doanh BĐS thường tập trung nhân sự vào 4 phòng: Kinh doanh, pháp chế, kế hoạch và tài chính.

Mục tiêu của chiến lược được truyền thông sâu rộng toàn thể cán bộ, công nhân viên trong công ty để mọi người có thể hiểu rõ từng vấn đề. Mục tiêu của các nhân - bộ phận - công ty phải được liên kết chặt chẽ với nhau. Trong hoạt động quản trị kinh doanh bất động sản hiệu quả cần biết các mục tiêu ưu tiên để tiến hành tập trung nguồn lực.

- Ban hành các văn bản quy định, quy trình chỉ đạo thực hiện các chiến lược kinh doanh bất động sản:  Tích cực thu thập các thông tin phản hồi nhằm khắc phục những sai sót, điều chỉnh chiến lược kịp thời phù hợp với điều kiện thực tế. Giai đoạn này doanh nghiệp cần tăng cường chính sách khen thưởng nhằm tăng cường độ, năng suất lao động để hoàn thành các chương trình, kế hoạch tác nghiệp.

- Phối hợp hoạt động, các bộ phận trong doanh nghiệp Sẽ khó hoàn thành công việc một cách nhanh chóng và hiệu quả nếu giao nhiệm vụ cho một nhóm người vốn không ưa nhau. Do vậy sự phân công hợp lý về lập kế hoạch của Nhà quản trị đến các đối tượng quản trị là rất quan trọng, nó đảm bảo đúng người đúng việc, đúng chuyên môn đem lại bản kế hoạch tốt nhất cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

2.3. Kiểm tra, giám sát hoạt động kinh doanh bất động sản

Kiểm tra, đánh giá hoạt động kinh doanh BĐS

Đánh giá chiến lược giúp nhà quản trị thấy được doanh nghiệp có đạt được mục tiêu hay không, hoặc mức độ hoàn thành mục tiêu.

Điều chỉnh chiến lược, kế hoạch kinh doanh BĐS

Từ bộ phận kiểm tra giám sát và hệ thống thông tin của doanh nghiệp, nhà quản trị biết được những sai lệch, những khó khăn phát sinh cũng như những cơ hội đến ngoài dự kiến. Từ đó làm căn cứ cho việc điều chỉnh bổ sung những điều cần thiết để đảm bảo thực hiện mục tiêu một cách nhanh nhất, hiệu quả nhất. Các điều chỉnh có thể là:

- Điều chỉnh các văn bản quy định, quy trình phù hợp với thực tiễn

- Điều chỉnh tổng mức đầu tư, quy mô dự án BĐS

- Điều chỉnh tiến độ đầu tư, kế hoạch vốn cho từng dự án, từng thời điểm

- Điều chỉnh giá bán hàng hóa BĐS do biến động giá cả thị trường và chính sách của Nhà nước

- Điều chỉnh phương án bán hàng, truyền thông hay những chính sách...

- Điều chỉnh tăng hoặc giảm mục tiêu chiến lược kinh doanh BĐS, mục tiêu về doanh thu, lợi nhuận, thị phần, vị trí doanh nghiệp,....

0 Nhận xét