Thị trường bất động sản sẽ được phát triển bền vững trong giai đoan tiếp theo (sau năm 2022)

Trong thời gian vừa quan, thị trường chứng khoán và bất động sản của Việt Nam đã gặp phải rất nhiều vấn đề liên quan đến tham nhũng, tiêu cực và làm mất tính ổn định, lành mạnh củ thị trường, điều này cũng kéo theo rất nhiều ngành nghề khác trong cả nước cũng bị ảnh hưởng nghiêm trọng theo.



Việc nhà nước, chính phủ và các cơ quan có chức năng đẩy mạnh các hoạt động phòng chống tham nhũng, tích cực tham gia công tác tìm, phòng, chống và xử lý nghiêm những trường hợp gây lũng đoạn thị trường... đây là những biên pháp được coi là sẽ khiến cho thị trường trở nên trong sạch hơn, và mọi thứ sẽ tiếp tục bước sang một trang mới với nhiều sự phục hồi nhanh và phát triển bền vững.


Bất động sản cần phải đảm bảo phát triển thực chất


Sau nhiều sai phạm về lĩnh vực đất đai như vụ đấu giá của Tân Hoàng Minh ở Thủ Thiêm (thành phố Hồ Chí Minh), hoặc việc bán chui cổ phiếu diễn ra ở FLC, một số nhân vật chủ chốt của 2 tập đoàn này đã bị cơ quan chức năng tiến hành khởi tố và bắt tạm gia, điều này khiến cho thị trường bất động sản và chứng khoán giai đoạn đó trở nên chao đảo, nhiều người phải bán tháo tài sản của mình... tuy nhiên, hoạt động này của nhà nước diễn ra vào đúng thời điểm thị trường đang có dấu hiệu bong bóng rất căng, nếu không có động thái xử lý cho xì hơi dần thì khả năng cú nổ này sẽ khiến cho nhiều nhà đầu tư vào cảnh tán gia bại sản, vì cơ bản thị trường đầu cơ quá lớn. Thứ tiếp đến, nếu nhà nước không mạnh tay xử lý và tiến hành quản lý đúng thời điểm, thì các dấu hiệu thao túng thị trường, gây lũng đoạn thị trường sẽ càng ngày càng được diễn ra nhiều hơn, tinh vi hơn, khiến cho những nhà đầu tư nhỏ lẻ, hoặc những người tiêu dùng bình thường bị thiệt hại rất lớn, hơn thế nữa: ngân sách nhà nước cũng không thu được nhiều, doa các hành vi quá tinh vi và mang tính chất hệ thống.

Đối với thị trường bất động sản, việc phát triển thực chất của thị trường cần phát xét đến các yếu tố tổng thể như cơ cấu quy hoạch sử dụng đất, đảm bảo vấn đề quỹ đất để phát triển các ngành nghề, lĩnh vực khác được trú trọng. Chứ không chỉ là vấn đề phân lô và bán nền như hiện tại. 

Theo đó, quy hoạch đất đai cần phải làm rõ các nội dung: đất cho lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, đất cho phát triển các khu công nghiệp, đất an ninh quốc phòng, đất hạ tầng xã hội, rồi tiếp đó mới là đất đô thị phục vụ cho việc đất ở...

Từ những quy hoạch chung đó, chúng ta cũng cần xét đến thời điểm phát triển, chứ không phải là phát triển tràn lan, đại trà như hiện tại rồi dẫn đến câu chuyện mất kiểm soát hoặc kiểm soát buông lỏng và kéo theo nhiều hệ lụy khôn lường như: tạo thị trường ảo, gây mất cân đối sinh học, gây ảnh hưởng đến hạ tầng đô thị, hạ tầng nông thôn và hơn thế nữa là tác động trực tiếp đến các ngành nghề dịch vụ khác.

(i) Phát triển thực chất ở đây cũng cần phải xét đến yếu tố hạ tầng:

Tất nhiên là trong giai đoạn xã hội đang phát triển theo chiều hướng tăng trưởng, điển hình nhất là sự gia tăng dân số, kéo theo nhu cầu về nhà ở, nơi ở, nơi làm việc và nhiều nhu cầu khác cũng được tăng theo. Tuy nhiên, việc các nhà đầu tư phát triển bất động sản như hiện nay đang chưa có sự đồng bộ, kéo theo đó khiến cho quy hoạch một phần bị ảnh hưởng hoặc chưa cụ thể hóa được quy hoạch ở thực tế. Nhiều dự án phát triển sau xin thay đổi thiết kế, thay đổi quy hoạch so với quy hoạch đã được phê duyệt, nhiều dự án phát triển tăng mật độ xây dựng, tăng diện tích sàn xây dựng hoặc là tăng cốt nền dự án... những vấn đề đó thì hệ lụy chưa thế thấy ngay, nhưng trong khoảng 10 - 15 năm thì hệ lụy khôn lường sẽ xảy ra... Tiếp theo ý trên, chúng ta thấy trận mưa lịch sử trong 2h đồng hồ tại Hà Nội vào chiều ngày 29/05/2022 vừa qua là một ví dụ minh chứng cho điều này, tại sao một trận mưa chỉ trong thời gian rất ngắn mà Hà Nội đã bị ngập lụt ở rất nhiều tuyến đường trên khắp các địa bàn ở khu vực vùng trung tâm của thủ đô? Điều này có lẽ cũng rất dễ hiểu: các nguyên nhân như hệ thống thoát nước quá yếu kém và không đáp ứng nổi lưu lượng thoát nước, thứ 2 đó là việc các hồ điều hòa, các tuyến kênh hiện tại đã bị bê tông hóa: điều này có thể khiến cho việc rút nước theo hướng thấm và ngấm cũng giảm, thứ 3 phải kể đến đó là quá trình đô thị hóa - bê tông hóa nhanh - nhiều: khiến cho bề mặt đất không thể thoát nước theo cách tự nhiên là ngấm vào lòng đất... điều này sẽ khiến cho nước không kịp ngấm và thoát được, dẫn đến tình trang ngập úng.

Hình ảnh mưa ngập đường ngày 29/05/2022



Như vậy, phát triển thực chất về thị trường bất động sản cần phát xét đến yếu tố đồng bộ về hạ tầng: bao gồm hạ tầng ngầm, hạ tầng xã hội và hạ tầng dịch vụ: những yếu tố này cần phải được tính toán, đồng bộ và quy hoạch cụ thể, bài bản và khoa học, đồng thời cũng phải tính đến các phương án dự phòng. Chứ không phải đánh đổi việc cho phép triển khai dự án để thu ngân sách được đạt chỉ tiêu trong một giai đoạn nhất định mà quên đi khâu vận hành về sau.


(ii) Phát triển thực chất của thị trường bất động sản phải dựa trên nhu cầu

Nhu cầu được nhắc đến ở đây phải là nhu cầu ở, nhu cầu sử dụng để ở hoặc kinh doanh - sản xuất chứ không phải nhu cầu đầu tư, tích trữ.

Trong khi xã hội đang ngày càng có nhiều người thiếu chỗ ở, thiếu nơi để sản xuất kinh doanh thì thị trường bất động sản hiện tại đang được sản xuất với hướng là cho các nhà đầu tư, với mức giá ban đầu được đưa ra rất cao, điều này khiến cho người dân không đủ khả năng để mua hoặc thuê sử dụng.

Với vấn đề nêu trên, chúng ta cần phải nghiên cứu và thay đổi lại cách tư duy về phát triển thị trường bất động sản. Có nên chăng việc nghiên cứu phát triển các khu đô thị theo hướng nhà ở xã hội, với mức giá bán dưới 20tr/m2? mà nơi đó có đầy đủ dịch vụ tiện ích?... Nếu vấn đề này được nghiên cứu và giải quyết, thì theo cá nhân Bùi Ngọc Khanh, nhà nước và các nhà đầu tư cần ngồi lại với nhau để bàn bạc và đưa ra những hướng đi cho đúng đắn. Chúng ta bấy lâu nay vẫn xác định câu chuyện: "lấy dân làm gốc" trong mọi hoạt động, ngành nghề và lĩnh vực phát triển đất nước, nhưng hiện nay gốc đang ở đâu, gốc đã và đang được quan tâm đúng mức chưa?... 

Hình ảnh dãy nhà trọ của người lao động (hình ảnh điển hình ở gần các khu công nghiệp)



Việc phát triển những khu nhà ở xã hội chất lượng tốt, có dịch vụ tiện ích và hệ thống các siêu thị, trường học, bệnh viện, và khu vui chơi giải trí được phát triển ở các quận/huyện ngoại thành Hà Nội hoặc ngoại thành của các thành phố lớn sẽ giúp cho chính địa phương đó phát triển và tránh được áp lực lớn về việc tập trung dân số vào các khu vực nội thành của thành phố. Hơn thế nữa, đây là một trong những việc làm hết sức nhân văn. Bởi người lao động hàng ngày vẫn bị áp lực rất lớn về tiền thuê trọ, tiền chi trả các chi phí học tập rất cao cho con cái của họ ở các thành phố lớn, bởi những người ngoại tỉnh, những người cho con đi học trái tuyến thường rất khó để có thể xin được cho con vào học ở các trường công lập, chưa kể muốn có cơ hội việc làm tốt thì họ lại phải lao vào những vùng trung tâm của thủ đô hoặc các thành phố lớn để mong có cơ hội tìm được việc làm có thu nhập cao... điều này tiếp tục tăng áp lực cho các trung tâm, đồng thời không gian phát triển đô thị mở rộng không đạt được.

Nhu cầu của người dân hiện nay đang ở mức rất cao, nhưng "KHÔNG PHẢI LÀ MUA NHÀ GIÁ CAO" mà là nhu cầu mua được nhà. Chúng ta có thể nhẩm tính như sau: mỗi một người lao động thuần túy làm văn phòng hoặc các nghề khác, mức thu nhập khá được tính trên một triệu người là khoảng 10 - 12tr. Để mua một căn nhà ở vùng ven đô khoảng 1,5 tỷ đồng thì họ phải mất bao nhiêu năm lao động để có thể tích cóp đủ số tiền này để trả nợ, trong khi đó họ còn phải chi trả hàng tháng các khoản tiền: tiền di chuyển (500.000VNĐ/tháng), tiền điện thoại (200.000VNĐ/tháng), tiền ăn (3.000.000vnđ/tháng), tiền thuê nhà (3.000.000vnđ/tháng), các khoản tiền sinh hoạt khác: tiền thuốc men, hiếu - hỉ - sinh nhật - thăm nom ốm đau... (2.000.000vnđ/tháng)? nếu có gia đình và vợ con nữa thì ước mơ mua được nhà là không tưởng.


(iii) Bất động sản phát triển cần phải dựa trên yếu tố minh bạch

Minh bạch ở đây đó chính là vấn đề then chốt để giúp cho thị trường phát triển bền vững, đối với các dự án bất động sản được triển khai thực hiện, việc các nhà đầu tư phải minh bạch quy hoạch, minh bạch tính chất pháp lý của dự án là điều tiên quyết, có như vậy thì khách hàng mua sản phẩm sẽ không bị rủi ro, không bị phải tình huống "tiền mất tật mang".

Ngược lại, ở phía nhà nước, các tỉnh và thành phố cũng phải quán triệt vấn đề này, đảm bảo yếu tố minh bạch được thực hiện xuyên suốt, có như vậy thì không xảy ra tình trạng quân xanh, quân đỏ hoặc các nhóm lợi ích trục lợi và gây tổn hại đến ngân sách nhà nước.

Yế tố minh bạch sẽ giúp cho tâm lý của nhà đầu tư trong và ngoài nước, các khách hàng, người mua hàng và sử dụng sản phẩm bất động sản cảm nhận thấy sự an tâm và lúc đó mới có thể tự tin - mạnh dạn để đầu tư và tiếp tục đồng hành cùng sự phát triển chung của thị trường bất động sản.

Phát triển bền vững cần phải xuất phát từ chính sách và cơ chế từ phía nhà nước

Để phát triển được bất động sản bền vững thì đầu tiên và xuyên suốt phải là: (i) chủ trương của Đảng, (ii) việc thể chế hóa, thực thi luật pháp và (iii) thực thi luật pháp và cơ chế chính sách tài chính của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai, bất động sản.

Mọi thứ sẽ được thực hiện theo chủ trương và cụ thể hóa bằng các quy định của pháp luật, các chính sách và cơ chế do nhà nước ban hành. Điều này sẽ bền vững hơn khi mọi thứ được cụ thể hóa bằng quy trình và cơ chế cho phép trong một khoảng nhất định (có nghĩa là: trong khoảng đó, thẩm quyền của các cấp sẽ được phân định rõ, và quyết định cũng như các ý kiến phê duyệt sẽ được phân cấp rõ ràng... cơ chế phê và chịu trách nhiệm với việc phê của mình)... có như vậy thì mọi thứ sẽ được thực hiện rõ ràng, động lực sẽ được thực thi và sự phát triển sẽ được bền vững.

Một đất nước có cơ chế tốt cho nhà đầu tư, có chính sách phù hợp để quản lý thì đất nước đó mới phát triển nhanh và ổn định bền vững được.

Thị trường bất động sản phát triển bền vững từ sau năm 2022

Tại sao lại là phát triển bền vững sau năm 2022 mà không phải là những năm trước đó hoặc ngay tại năm 2022?

Đó có lẽ là một câu hỏi mà nhiều người sẽ đặt ra khi đọc tiêu đề của nội dung bài viết này. Như chúng ta thấy, thị trường bất động sản Việt Nam mới được phát triển theo hướng hiện đại hóa được khoảng hơn 28 năm (gần 30 năm), mọi thứ khởi đầu như những gì đã đạt được trong thời gian vừa qua cũng rất đáng kể, nhưng ngược lại nó cũng để lại rất nhiều hệ lụy cần phải giải quyết.

Một quá trình phát triển nhanh, mạnh và thần tốc cũng sẽ để sót một số thứ, và những thứ đó phải kể đến như: thao túng thị trường, phát triển thị trường gắn với lợi ích nhóm, phát triển thị trường với các thủ đoạn tinh vi.... rất nhiều vấn đề...

Tuy nhiên, đầu năm 2022, chiến dịch xử lý các nhà đầu tư, chủ đầu tư và ngay cả những cán bộ quản lý nhà nước đã và đang cho thấy dấu hiện và các biện pháp quản lý nhà nước như hiện tại đang đi rất đúng hướng, xử lý hiệu quả và một phần đã giúp cho thị trường bất động sản thấy được vai trò cũng như tầm quan trọng của việc nhà nước thống nhất và quản lý đất đai - bất động sản - tài chính và mọi mặt của đời sống xã hội.

Năm 2022, khởi động cho một chiến dịch làm trong sạch thị trường, để đảm bảo phát triển bền vững ngay tại năm 2022 thì khả năng rất khó. Bởi hiện tại, có rất nhiều vấn đề nhà nước phải xử lý các tồn đọng của thị trường trong những năm vừa qua để lại, nhưng việc này cũng không thể nào kéo dài mãi được. Việc kéo dài công cuộc xử lý và làm trong sạch thị trường một cách mạnh mẽ thì cũng khiến thị trường rơi vào trạng tháng đóng băng kéo dài.

Theo cá nhân tôi, tại thời điểm năm 2022, nhà nước đẩy mạnh công tác quan lý, xử lý các trường hợp vi phạm, đồng thời xây dựng và ban hành các chính sách mới trong hoạt động quản lý đất đai, quản lý thị trường bất động sản và tài chính... từ đó, hiệu lực của các văn bản cũng như việc áp dụng các chính sách này sẽ được bắt đầu vào cuối năm 2022 và đầu 2023.


0 Nhận xét