Bất động sản là gì ? Cách Phân biệt bất động sản và động sản

Mục lục bài viết
1. Quy định chung về bất động sản
2. Cách phân loại, xác định bất động sản
3. Phân biệt bất động sản và động sản theo quy định pháp luật
4. So sánh động sản và bất động sản?
5. Ý nghĩa của sự phân biệt động sản và bất động sản là gì?




1. Quy định chung về bất động sản

Bất động sản (BĐS) bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.

Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 quy định Tài sản là:
"1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai."

Bất động sản và động sản được quy định tại Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 nội dung như sau: 
"1. Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản."

Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản được hình thành trong quá trình lịch sử do giá trị đặc biệt của đất đai về kinh tế, xã hội cùng với vị trí tự nhiên của nó.

Xét về phương diện vật lí, chỉ đất đai mới là tài sản “không di, dời được". Tuy nhiên đất đai được quy định ở đây phải được hiểu là từng mảnh đất riêng biệt, gắn với nó là quyền sử dụng mảnh đất đó theo quy định của pháp luật Việt Nam, chúng được xác định trên bản đồ, cũng như trên thực địa. Đất đai (mảnh đất) với tư cách là BĐS phải bao gồm mảnh đất cùng khoảng không trên mặt đất và khối chiều sâu dưới mặt đất.

Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai được coi là BĐS phái sinh từ BĐS ban đầu là đất đai, bởi trên đó tọa lạc nhà ở và các công trình xây dựng. Các tài sản khác gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đều coi là BĐS. Việc gắn một động sản vào nhà ở, công trình xây dựng phải có mục đích nhằm hoàn chỉnh các đối tượng đó. Việc gắn động sản vào nhà ở, công trình xây dựng phải do người có quyền đối với nhà ở, công trình xây dựng đó thực hiện (ví dụ như hệ thống điều hòa không khí, các hệ đèn chiếu sáng âm trần, hệ thống cấp không khí gắn tường...).

Các tài sản khác gắn liền với đất đai là những tài sản do tự nhiên tạo ra (hầm, mỏ) hoặc do con người tạo lập nhưng sống nhờ vào đất (cây trồng). Những tài sản này chỉ được coi là BĐS khi nó "gắn liền" với đất do vị trí tự nhiên, nếu tách ra khỏi đất đai (khai thác quặng hoặc cây đã bị đốn, mùa màng đã thu hoạch...) thì các tài sản này lại trở thành động sản.

Ngoài những tài sản được quy định trong Bộ luật dân sự được coi là BĐS, các văn bản pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành có thể quy định tài sản này hay tài sản khác là BĐS.

BĐS có thể là đối tượng thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.

2. Cách phân loại, xác định bất động sản

Thứ nhất: Điền địa; nhà cửa kiên cố; tường rào; hàng rào; ao, hồ, hào, rãnh, sông đào và lòng sông; đê, đập và các công trình xây đắp khác để chắn nước; rừng, núi và cây cối mọc liền với đất; mỏ và những khoáng sản chưa đào lấy lên; hoa lợi, mùa màng đã chín mà chưa gặt hái.

Loại thứ hai là BĐS vì công dụng riêng, đó là những động sản được xem như là BĐS nhằm mục đích làm tăng giá trị cho BĐS như: Gia súc để cày bừa, tư liệu dùng để sàn xuất nông nghiệp, công nghiệp; hạt giống, phân tro dùng để canh tác nông nghiệp; cá trong ao, ong trong tổ, chim trong chuồng; những trang thiết bị gắn liền với nhà, xưởng và những đồ trang trí nội thất.

Loại thứ ba gồm các quyền đối với bất động sản, trong đó có các vật quyền BĐS như: Quyền sở hữu; quyền dụng ích; quyền cư ngụ và hành dụng; quyền thuê trường kì; quyền địa dịch; quyền thế chấp; quyền để đương. Ngoài các quyền trên còn có các tố quyền nhằm truy sách một vật quyền trên BĐS.

3. Phân biệt bất động sản và động sản theo quy định pháp luật

Về động sản các bộ dân luật trên cũng quy định: Động sản là tất cả những tài sản không phải là bất động sản bao gồm những quyền có được với động sản và những quyền truy sách trên một động sản; những cổ phần trong một doanh nghiệp; những trái quyền trong một giao dịch dân sự, tiền các loại.

Trước ngày ban hành BLDS, trong hệ thống pháp luật của chúng ta rất ít khi sử dụng khái niệm BĐS và động sản. Trong pháp luật kinh tế, chúng ta chỉ sử dụng khái niệm tài sản cố định để phân biệt với tài sản lưu động. Tài sản lưu động là những tài sản dùng ưong quá trình sản xuất được chuyển toàn bộ giá trị của nó vào thành phẩm trong một lần.

Theo thông lệ và tập quán quốc tế, BLDS đã chia tài sản thành BĐS và động sản trên cơ sở của phương pháp loại trừ. Để phân biệt hai loại tài sản chủ yếu ttong luật dân sự, BLDS dựa vào thuộc tính tự nhiên của tài sản là có thể chuyển dịch bằng cơ học hay không trên cơ sở nguyên tắc này Điều 107 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định bất động sản và động sản như sau:

"1. Bất động sản bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
- Tài sản khác gan liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
- Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Động sản là những tài sản không phải là bất động sản"

Với cách phân loại trên đã đáp ứng được các yêu cầu của thực tiễn. BĐS chủ yếu là đất đai (không thể chuyển dịch cơ học được), nhà ở, công trình xây dựng, các tài sản gắn liền với đất đai. Theo quy định của BLDS thì đây là loại tài sản cần được đăng kí. Dựa vào thuộc tính tự nhiên của tài sản, luật quy định như vậy nhằm bảo đảm quyền kiểm tra, giám sát của những cơ quan nhà nước có thẩm quyền. BLDS còn có những quy chế pháp lý riêng đối với mỗi loại tài sản trong một số trường hợp.

4. So sánh động sản và bất động sản?

ĐẶC ĐIỂM SO SÁNH

BẤT ĐỘNG SẢN

ĐỘNG SẢN

Đối tượng

Đối tượng được xếp vào là bất động sản có phạm vi khá hẹp. Theo khoản 1, điều 107, BLDS 2015 đã liệt kê các loại tài sản được xếp vào nhóm bất động sản gồm có:

- Đất đai

- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai

- Tài sản khác gắn với đất đai, nhà, công trình xây dựng

- Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Ngoài những tài sản kể trên, một số tài sản vô hình gắn liền với đất đai như quyền sử dụng đất, quyền thế chấp,… cũng được coi là bất động sản theo quy định trong pháp luật Kinh doanh Bất động sản.

Đối tượng được xếp vào là động sản có phạm vi khá rộng.

BLDS 2015 không liệt kê như trường hợp bất động sản mà quy định: “ Động sản là những tài sản không phải là bất động sản”.

Tính chất đặc thù

Là những tài sản không thể di dời được

Là những tài sản có thể di dời được

Đăng kí quyền tài sản

Quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản là bất động sản được đăng kí theo quy định của BLDS 2015 và pháp luật về đăng kí tài sản.

Quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản là động sản không phái đăng kí, trừ một số trường hợp pháp luật quy định.

5. Ý nghĩa của sự phân biệt động sản và BĐS

Việc phân biệt tài sản thành động sản và BĐS rất có ý nghĩa với thực tiễn. Có ý nghĩa đối với việc xây dựng pháp luật cũng như áp dụng vào pháp luật thực tiễn, khi áp dụng vào thực tế cuộc sống có nhiều vấn đề dễ dàng nảy sinh những vấn đề này chính là lỗ hổng những vấn đề này luật pháp chưa đáp ứng được hết so với thực tế. Bộ luật Dân sự 2015 không đưa ra khái niệm về BĐS hay động sản mà chỉ liệt kê những tài sản là BĐS rồi dùng phương pháp loại trừ. Trên cơ sở thực tế có những tài sản có thể chuyển sang BĐS và ngược lại.

Việc phân biệt tài sản thành động sản và BĐS có ý nghĩa về các phương diện sau:
Là căn cứ để xác định thời hiệu xác lập quyền sở hữu. Theo Điều 236 về "Xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu do chiếm hữu, được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật" và Điều 623 về "Thời hiệu thừa kế" được quy định tại Bộ luật Dân sự 2015: 

Điều 236:
"Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn 10 năm đối với động sản, 30 năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác".

Điều 623:
"1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:
a) Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này;
b) Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định tại điểm a khoản này.
2. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.
3. Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế."

Đây là căn cứ để xác lập thẩm quyền của Tòa án trong việc giải quyết các tranh chấp về tài sản. Theo Bộ luật tố tụng dân sự: các tranh chấp về BĐS sẽ do Tòa Án nơi có BĐS giải quyết; còn các tranh chấp về động sản sẽ do Tòa án nơi bị đơn cư trú hoặc làm việc giải quyết.

0 Nhận xét