Kinh doanh bất động sản và Điều kiện để huy động vốn

Tình hình nền kinh tế đang ngày càng phát triển, tuy nhiên trong đợt dịch bệnh covid-19 vừa qua đã tác động tiêu cực đến sự phát triển này, trong đó đối với lĩnh vực đầu tư bất động sản về nhu cầu vốn để triển khai dự án luôn được nhiều chủ đầu tư quan tâm.

Vì vậy, việc huy động để triển khai dự án rất được các chủ đầu tư quan tâm, nhất là trong gia đoạn kinh tế có chiều hướng khó khăn như hiện nay.

Trong bài viết này, chúng ta cùng tìm hiểu các nội dung sau đây: 
- Huy động vốn trong kinh doanh bất động sản là gì?
- Hình thức, điều kiện để huy động vốn trong kinh doanh bất động sản. 
- Hình phạt khi huy động vốn trái phép?



Dưới đây là nội dung chi tiết:

Huy động vốn trong kinh doanh bất động sản là gì?

Huy động vốn trong kinh doanh BĐS là hoạt động của cá nhân, tổ chức kinh doanh để tạo nguồn vốn cho hoạt động thực hiện dự án BĐS của mình dưới những hình thức khác nhau.

Tại sao cần phải huy động vốn trong kinh doanh BĐS?

Huy động vốn là hoạt động diễn ra rất thường xuyên trong hoạt động kinh doanh BĐS bởi những lợi ích mà nó đem lại nhưng nổi bật nhất là đem lại nguồn vốn để nhà đầu tư thực hiện dự án được nhanh chóng và kịp thời.
 
Hình thức của huy động vốn kinh doanh BĐS

Điều 69 luật nhà ở 2014 quy định có 4 hình thức sau:
  • Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư.
  • Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
  • Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
  • Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.

Điều kiện huy động vốn kinh doanh BĐS

- Góp vốn hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết

Căn cứ vào điểm a khoản 2 và khoản 3 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP:

Việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều này phải thông qua hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh.

Chủ đầu tư ("CĐT") chỉ được ký kết các hợp đồng này sau khi có đủ điều kiện sau đây:
  • Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật;
  • Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt;
  • Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án;
  • Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. CĐT phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở.
  • Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của CĐT, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại Điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được huy động vốn gửi CĐT; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được huy động vốn thì phải có văn bản nêu rõ lý do. Trường hợp đã đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này và CĐT đã gửi hồ sơ đề nghị nhưng quá thời hạn quy định tại Điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo thì CĐT được quyền ký hợp đồng huy động vốn nhưng phải chịu trách nhiệm về việc huy động vốn này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo việc đủ điều kiện được huy động vốn sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của CĐT.

- Bằng tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước

Căn cứ vào điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP:

Khi ký hợp đồng huy động vốn cần tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS.
  • CĐT phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh BĐS; trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó; trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì CĐT phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng.
  • Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của CĐT, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi CĐT; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định thì phải có văn bản nêu rõ lý do.

Trường hợp CĐT đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định tại điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì CĐT được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này;

Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của CĐT.
Trường hợp sau khi Sở Xây dựng có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhưng CĐT không bán, cho thuê mua mà thực hiện thế chấp nhà ở này thì việc bán, cho thuê mua nhà ở này sau khi thế chấp chỉ được thực hiện khi có đủ điều kiện và có văn bản thông báo của Sở Xây dựng theo quy định tại điểm này;


- Vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam

Căn cứ vào điểm c khoản 2 điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP:

Trường hợp vay vốn của tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính hoặc phát hành trái phiếu để huy động số vốn còn thiếu phục vụ cho việc xây dựng nhà ở thì phải đáp ứng các điều kiện theo thỏa thuận trong hợp đồng vay vốn hoặc theo quy định về phát hành trái phiếu.

Thế nào được xem là huy động vốn trái phép?

Căn cứ vào khoản 4 điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP:

Tổ chức, cá nhân huy động vốn phải sử dụng nguồn vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng nhà ở tại dự án đó;
Nghiêm cấm chủ đầu tư huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở được ứng trước của khách hàng theo quy định của pháp luật
Trường hợp sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc chiếm dụng vốn đã huy động hoặc huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở ứng trước của khách hàng thì phải hoàn lại số tiền đã huy động sai quy định, phải bồi thường (nếu gây thiệt hại) và bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

0 Nhận xét