Quy định của pháp luật về bảo lãnh ngân hàng trong hoạt động bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

[tintuc]

 Quy định của pháp luật về bảo lãnh ngân hàng trong hoạt động bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Căn cứ Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

Điều 56. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

1. Chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại (“NHTM”) có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi CĐT không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách NHTM có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.

2. Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. CĐT có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.

Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.

3. Trường hợp CĐT không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

4. Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều này và quy định của pháp luật về bảo lãnh.

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai quy định tại Điều 58 Luật kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

Điều 58. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai

Ngoài các quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua BĐS quy định tại Chương II của Luật này, các bên còn có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

1. Bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình;

2. Bên bán, bên cho thuê mua có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình.

Khái niệm: “Bảo lãnh là việc người thứ ba/bên thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ".

Căn cứ Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định v bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

– Khi thực hiện bảo lãnh cho CĐT dự án BĐS để bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh BĐS 2014, ngân hàng thương mại phải tuân thủ các quy định sau đây:

+ Nhà ở hình thành trong tương lai có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh BĐS 2014;

+ Trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký kết giữa CĐT và bên mua, bên thuê mua có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư phải hoàn lại tiền cho bên mua, bên thuê mua khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với bên mua, bên thuê mua;

+ Ngân hàng thương mại đánh giá CĐT có khả năng thực hiện đúng tiến độ dự án và sử dụng số tiền ứng trước, các khoản tiền khác của bên mua, bên thuê mua đã trả cho chủ đầu tư đúng mục đích;

+ NHTM được Ngân hàng Nhà nước cho phép thực hiện hoạt động bảo lãnh ngân hàng tại Giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung Giấy phép thành lập và hoạt động;

+ Thỏa thuận cấp bảo lãnh với CĐT, cam kết bảo lãnh phải phù hợp với quy định tại khoản 2, 3 Điều 56 Luật kinh doanh BĐS 2014;

+ Cam kết bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải có hiệu lực đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho bên mua, bên thuê mua nhà ở theo thỏa thuận của CĐT với bên mua, bên thuê mua nhà ở.

– Hợp đồng bảo lãnh theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh BĐS được lập dưới một trong các hình thức cam kết bảo lãnh quy định tại khoản 12 Điều 3 và Điều 15 Thông tư 07/2015/TT-NHNN.

– Ngoài các quy định tại khoản 1, 2 Điều này, các nội dung khác về việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện theo quy định tại Thông tư 07/2015/TT-NHNN.

– Hồ sơ đề nghị bảo lãnh quy định tại Điều 13 Thông tư 07/2015/TT-NHNN như sau:

+ Văn bản đề nghị bảo lãnh;

+ Tài liệu về khách hàng;

+ Tài liệu về nghĩa vụ được bảo lãnh;

+ Tài liệu về biện pháp bảo đảm (nếu có);

+ Tài liệu về các bên liên quan khác (nếu có).

– Căn cứ tình hình thực tế nghiệp vụ bảo lãnh của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và đặc điểm cụ thể của từng nhóm khách hàng, tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hướng dẫn cụ thể, công bố công khai về yêu cầu hồ sơ cần gửi tới để tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài xem xét cấp bảo lãnh.

Điều 15 Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định về cam kết bảo lãnh:

– Cam kết bảo lãnh phải có các nội dung sau:

+ Các quy định pháp luật áp dụng;

+ Số hiệu, hình thức cam kết bảo lãnh;

+ Thông tin về các bên trong quan hệ bảo lãnh;

+ Ngày phát hành bảo lãnh, ngày bắt đầu có hiệu lực của bảo lãnh và/hoặc trường hợp bắt đầu có hiệu lực của bảo lãnh;

+ Ngày hết hiệu lực và/hoặc trường hợp hết hiệu lực của bảo lãnh;

+ Số tiền bảo lãnh, đồng tiền bảo lãnh;

+ Nghĩa vụ bảo lãnh;

+ Điều kiện thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh;

+ Hồ sơ yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh;

+ Cách thức để kiểm tra tính xác thực của cam kết bảo lãnh.

– Ngoài các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này, cam kết bảo lãnh có thể có các nội dung khác phù hợp với thỏa thuận cấp bảo lãnh, phù hợp với quy định, tại Thông tư này và quy định của pháp luật.

– Việc sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ nội dung cam kết bảo lãnh do các bên liên quan thỏa thuận phù hợp với thỏa thuận cấp bảo lãnh và tuân thủ quy định pháp luật.

– Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài căn cứ các nội dung của thỏa thuận cấp bảo lãnh, cam kết bảo lãnh tại Thông tư này để thiết kế, in ấn và ban hành mẫu cam kết bảo lãnh phù hợp với từng hình thức bảo lãnh, loại hình bảo lãnh áp dụng thống nhất trong toàn hệ thống của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải ban hành quy định nội bộ về quy trình, trách nhiệm thực hiện việc thiết kế, in ấn, phát hành và sử dụng mẫu cam kết bảo lãnh đảm bảo an toàn, tuân thủ quy định pháp luật.

– Đối với các cam kết bảo lãnh phát hành thông qua mạng thông tin liên lạc quốc tế giữa các ngân hàng, tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài thực hiện theo hình thức và quy trình phát hành cam kết bảo lãnh của mạng thông tin liên lạc quốc tế giữa các ngân hàng. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải có quy trình giám sát, quản lý hoạt động phát hành bảo lãnh đối với các trường hợp này bảo đảm an toàn, hiệu quả.



1. Bảo lãnh trong mua nhà ở hình thành trong tương lai

Khi thực hiện bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án bất động sản để bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh BĐS 2014, theo quy định tại Thông tư 07/2015/TT-NHNN NHTM phải tuân thủ các quy định sau đây:

– Nhà ở hình thành trong tương lai có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định;

– Trong HĐMB, thuê mua nhà ở ký kết giữa CĐT và bên mua, bên thuê mua có quy định nghĩa vụ của CĐT phải hoàn lại tiền cho bên mua, bên thuê mua khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với bên mua, bên thuê mua;

NHTM đánh giá CĐT có khả năng thực hiện đúng tiến độ dự án và sử dụng số tiền ứng trước, các khoản tiền khác của bên mua, bên thuê mua đã trả cho CĐT đúng mục đích;

MHTM được Ngân hàng Nhà nước cho phép thực hiện hoạt động bảo lãnh ngân hàng tại Giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung Giấy phép thành lập và hoạt động;

– Thỏa thuận cấp bảo lãnh với CĐT, cam kết bảo lãnh phải phù hợp với quy định;

– Cam kết bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải có hiệu lực đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho bên mua, bên thuê mua nhà ở theo thỏa thuận của chủ đầu tư với bên mua, bên thuê mua nhà ở.

Hợp đồng bảo lãnh theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh BĐS 2014 được lập dưới một trong các hình thức cam kết bảo lãnh quy định.

2. Điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Câu hỏi: Nhà ở hình thành trong tương lạithể thế chấp được hay không? Điều kiện yêu cầu là gì?

Trả lời:

Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở được tổ chức, cá nhân mua của từ doanh nghiệp kinh doanh BĐS thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để bán, dự án đang trong quá trình triển khai, xây dựng, chưa hoàn thiện các công năng và chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền nghiệm thu, chưa đủ tiêu chuẩn để đưa vào sử dụng.

Tại thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp, nhà ở đó đang trong quá trình đầu tư xây dựng theo hồ sơ thiết kế được duyệt và Giấy phép xây dựng hoặc đã hoàn thành việc xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận).

Theo quy định tại Thông tư liên tịch 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT thì nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp tại tổ chức tín dụng.

Tuy nhiên, muốn thế chấp tài sản này tại tổ chức tín dụng thì bạn cần phải có những điều kiện cụ thể nêu tại Điều 6 Thông tư liên tịch 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT, nội dung như sau:

Điều 6. Điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp

Nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp tại tổ chức tín dụng phải có đủ các điều kiện sau đây:

1. Đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán và có hợp đồng mua bán ký kết với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc nhà ở đã được bàn giao cho người mua nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;

2. Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với nhà ở đã được bàn giao cho người mua nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;

3. Thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà dự án này đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

 

Như vậy, theo nội dung câu hỏi nêu trên, nếu nhà ở hình thành trong tương lai đảm bảo đủ các điều kiện nêu tại Điều 6 thì được quyền thế chấp.

Tuy nhiên, để đảm bảo chặt chẽ trong quá trình thực hiện hoạt động thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì cần phải xác định việc thế chấp này để đảm bảo cho hoạt động/mục đích gì, người thế chấp có khả năng chi trả nợ không? Ngoài ra, nhà ở hình thành trong tương lai để thế chấp thì cần đến sự đồng ý của của đầu tư xây dựng dự án?

3. Quy định về việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Khoản 4 Điều 3 Luật kinh doanh BĐS 2014 quy định: “4. Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.”

Điều 55 Luật kinh doanh BĐS 2014 quy định điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau:

“1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, CĐT phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho CĐT về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.”

Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều 57 Luật kinh doanh BĐS 2014 như sau:

“1. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng BĐS nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

2. CĐT phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.”

4. Nghĩa vụ cung cấp thông tin về ngân hàng bảo lãnh dự án

Câu hỏi:

Cho em hỏi về ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư: em chuẩn bị ký HĐMB dự án chung cư N01T6 và N01T7 Ngoại Giao Đoàn (Han Jardin), em có tìm hiểu và hỏi về vấn đề khi ký HĐMB giữa CĐT và người mua thì CĐT phải cung cấp thêm thông tin về ngân hàng bảo lãnh dự án để đảm bảo quyền lợi người mua. Trường hợp nếu dự án không có ngân hàng bảo lanh thì phải làm gì để đảm bảo quyền lợi ạ.

Tư vấn:

Theo Điều 56 Luật kinh doanh BĐS 2014 quy định như sau:

“Điều 56. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

2. Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.

Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.

3. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

4. Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều này và quy định của pháp luật về bảo lãnh.”

Quy định trên được hướng dẫn cụ thể tại Điều 12 Thông tư 07//2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng như sau:

“Điều 12. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai 

1. Khi thực hiện bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án bất động sản để bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh BĐS, NHTM phải tuân thủ các quy định sau đây: 

a) Nhà ở hình thành trong tương lai có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Điều 55 Luật kinh BĐS

b) Trong HĐMB, thuê mua nhà ở ký kết giữa chủ đầu tư và bên mua, bên thuê mua có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư phải hoàn lại tiền cho bên mua, bên thuê mua khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với bên mua, bên thuê mua; 

c) NHTM đánh giá chủ đầu tư có khả năng thực hiện đúng tiến độ dự án và sử dụng số tiền ứng trước, các khoản tiền khác của bên mua, bên thuê mua đã trả cho chủ đầu tư đúng mục đích; 

d) Ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước cho phép thực hiện hoạt động bảo lãnh ngân hàng tại Giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung Giấy phép thành lập và hoạt động; 

đ) Thỏa thuận cấp bảo lãnh với chủ đầu tư, cam kết bảo lãnh phải phù hợp với quy định tại khoản 2, 3 Điều 56 Luật kinh doanh BĐS 2014; 

e) Cam kết bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải có hiệu lực đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho bên mua, bên thuê mua nhà ở theo thỏa thuận của chủ đầu tư với bên mua, bên thuê mua nhà ở. 

2. Hợp đồng bảo lãnh theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản được lập dưới một trong các hình thức cam kết bảo lãnh quy định tại khoản 12 Điều 3 và Điều 15 Thông tư này. 

3. Ngoài các quy định tại khoản 1, 2 Điều này, các nội dung khác về việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện theo quy định tại Thông tư này.”

Như vậy, việc ngân hàng bảo lãnh đối với dự án BĐS là quy định bắt buộc. Nếu không có ngân hàng bảo lãnh thì đã vi phạm quy định của pháp luật. Trong trường hợp này, việc bạn ký kết hợp đồng có thể sẽ có một số rủi ro nên bạn cần cân nhắc trước khi ký hợp đồng.

 

[/tintuc]

0 Nhận xét