Nhà ở hình thành trong tương lai thì có nhất thiết phải được ngân hàng bảo lãnh?

[tintuc]
Bảo lãnh ngân hàng là bắt buộc đối với bán nhà ở hình thành trong tương lai? Điều kiện để được bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Cùng tìm hiểu các vấn đề trên qua bài viết sau của buingockhanh.com:
Quyền bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lại

Theo quy định tại Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Khoản 1 Điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản, Chủ đầu tư ("CĐT") dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Như vậy, hiện nay pháp luật cho phép CĐT dự án BĐS bán, cho thuê mua nhà chung ở chưa hoàn thành xây dựng, đang trong giai đoạn xây dựng, tạo lập, chưa có đầy đủ công năng để ở. Đây được coi là một kênh huy động vốn khá thuận lợi cho CĐT dự án được pháp luật cho phép.




Có bắt buộc phải thực hiện Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai?

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014, CĐT dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của CĐT đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Như vậy, đây là một công việc bắt buộc để CĐT có thể tiến hành các giao dịch với bên mua, bên thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là một công cụ để bảo vệ lợi ích của bên mua, bên thuê mua khi mà nhà ở hình thành trong tương lại mang đặc điểm là chưa tồn tại vào thời điểm mua bán, nên nó chứa đựng nhiều rủi ro và bất lợi cho người mua. Qua đó, người mua có thể an tâm hơn nếu có rủi ro xảy ra: Nhà đầu tư - CĐT không đủ năng lực để tiếp tục thực hiện dự án; …

Bảo lãnh ngân hàng

Về bản chất, bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là một hình thức bảo lãnh ngân hàng.

Theo đó, ngân hàng thương mại (NHTM) cam kết với người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay chủ đầu tư nếu khi đến hạn bàn giao mà chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng cam kết.

Các chủ thể tham gia bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bao gồm các bên như sau:

– Bên bảo lãnh : Phải luôn là NHTM

– Bên được bảo lãnh : Chủ đầu tư dự án bất động sản

– Bên nhận bảo lãnh : Tổ chức, cá nhân mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đó

Điều kiện để thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lại được quy định tại Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi bổ sung Thông tư 07/2015/TT-NHNN.

Theo nội dung của thông tư thì điều kiện đối với ngân hàng thực hiện bảo lãnh là: NHTM có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.

– Ngân hàng thương mại có:

+ Trong Giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung Giấy phép thành lập và hoạt động của NHTM có quy định nội dung hoạt động bảo lãnh ngân hàng;

+ Không bị cấm thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trong giai đoạn bị kiểm soát đặc biệt.

Lưu ý: NHTM không còn đáp ứng điều kiện để thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai sẽ bị loại khỏi danh sách nhưng vẫn phải tiếp tục thực hiện các thỏa thuận, cam kết đã ký về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt đối với các trường hợp đã ký hợp đồng với khách hàng.

Điều kiện cấp bảo lãnh

– CĐT có đủ các điều kiện theo luật về: năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự, có khả năng trả lại số tiền mà tổ chức tín dụng phải trả thay khi thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

– Dự án của CĐT đáp ứng đủ các điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh BĐS. Cụ thể: Điều kiện để nhà chung cư hình thành trong tương lại được đưa vào kinh doanh là Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án, phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Xử lý vi phạm

Đối với trường hợp Bán hoặc cho thuê mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai mà chưa được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính theo quy định thì CĐT có thể bị Phạt tiền từ 250.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng.

Ngoài ra, CĐT có thể bị áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả như sau: Buộc hoàn trả kinh phí (nếu có yêu cầu), buộc bồi thường thiệt hại (nếu có) ( Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP)
[/tintuc]

0 Nhận xét