Đặt cọc giữ chỗ mua bất động sản hình thành trong tương lai có trái quy định pháp luật

[tintuc]

Tại một số dự án bất động sản có vị trí đắc địa, số lượng sản phẩm khan hiếm, nhưng chưa đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh thì các công ty môi giới hoặc một số chủ đầu tư hiện nay đang sử dụng phương án cho khách hàng đặt cọc giữ chỗ để nhận quyền ưu tiên trong việc mua bất động sản hình thành trong tương lai. Theo quan điểm của một số nhà đầu tư và người dân thì cho răng việc thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ bất động sản là sự tự nguyện của các bên, pháp luật không cấm, điều này phù hợp với nguyên tắc thỏa thuận theo quy định của bộ luật dân sự, chính điều đó mà họ có quyền thực hiện các thỏa thuận này.

Nhiều nhà đầu tư còn có tâm lý là việc đặt chỗ này sẽ giúp cho người đó được quyền ưu tiên đầu tiên trong việc mua căn nhà với mức chiết khấu hoặc giá gốc từ chủ đàu tư. Và khi dự án chính thức mở bán thì nhà đầu tư có thể dễ dàng bán lại bất động sản này (theo tinh thần là nhà đầu tư lướt sóng).

Bởi các lý do nêu trên mà cả nhà đầu tư và môi giới đã cùng nhau triển khai các phương án để nhằm thực hiện được các mục đích của mình. Khách hàng thì không ngần ngại ký thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ mua bất động sản tại dự án với chủ đầu tư mặc dù dự án này chưa đủ điều kiện để bán theo quy định của pháp luật.

Khách hàng có thể sẽ gặp rủi ro trong việc đặt cọc giữ chỗ. Trong thực tế, thị trường bất động sản hiện nay cũng đã và đang được thực hiện một cách rất minh bạch. Năng lực chủ đầu tư xây dựng dự án cũng cao hơn so với trước đây (trước giai đoạn năm 2012) cả về năng lực tài chính và năng lực triển khai thi công.

Tuy nhiên, không phải 100% các chủ đầu tư, các dự án đầu tư bất động sản đều có hội tụ đủ các thế mạnh. Nhiều chủ đầu tư có năng lực, nhưng dự án lại vướng các vấn đề liên quan đến quy hoạch, thiết kế, tiền sử dụng đất... hoặc ngược lại... 

Chính vì thế, việc đạt cọc giữ chỗ bất động sản có thể hiểu theo hai hướng:

- Đối với dự án bất động sản đã hoàn thành đủ mọi điều kiện để đưa vào kinh doanh, khách hàng đánh giá chủ đầu tư là uy tín, có năng lực để triển khai thi công dự án thì việc tiến hành đặt cọc giữ chỗ này trước khi ký hợp đồng mua bán là điều rất bình thường;

- Đối với trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai do các chủ đầu tư mới, chưa có uy tín trên thị trường, và sản phẩm đầu tư (dự án: chưa đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh) thì đây sẽ là rủi ro lớn cho khách hàng. Bởi: việc đặt cọc này có thể sẽ kéo dài (từ 6 tháng - 1 năm - 2 năm và/hoặc thậm chí có thể kéo dài hơn thế). Nếu chủ đầu tư vẫn thực hiện được dự án và đảm bảo cho quý khách được ký hợp đồng và tiến hành các thủ tục mua bán bình thường thì xin chúc mừng khách hàng là rất may mắn, ngược lại rủi ro nếu dự án mãi mà chủ đầu tư không triển khai, khi khách hàng liên hệ lại mà không kết nối được, khi lên trụ sở công ty thì không còn thấy bất kỳ ai của doanh nghiệp đó nữa thì đây chắc chắn là có vấn đề.

Hình ảnh minh họa


Pháp luật về kinh doanh bất động sản quy định như sau:

Căn cứ khoản 1 và khoản 5 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản đã cấm việc kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của luật và huy động, chiếm dụng vốn trái phép.

Theo đó, căn cứ Điều 69 Luật nhà ở; Khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản; Điều 19 của Nghị Định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ; và Điều 9 của Thông tư số 19/2016/TT-BXD của Bộ xây dựng đã quy định: Nếu CĐT ký hợp đồng huy động vốn để phát triển nhà ở thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng (đối với nhà chung cư/nhà hỗn hợp) hoặc phải có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án (đối với nhà ở liền kề/thấp tầng) và CĐT phải nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị Sở Xây dựng chấp thuận được phép bán và phải có thông báo đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng hoặc hết thời hạn mà Sở Xây dựng không trả lời thì mới được phép bán. Như vậy, việc ký hợp đồng huy động vốn mà CĐT chưa thực hiện thủ tục nộp hồ sơ lên Sở Xây dựng xin chấp thuận cho phép huy động vốn theo quy định này là trái pháp luật.

Ngoài ra, đã có quy định của pháp luật không cho phép CĐT ký thỏa thuận đặt tiền để giữ chỗ mua BĐS. Cụ thể, căn cứ điểm a) khoản 2 Điều 19 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ cũng có quy định về việc cấm chủ đầu tư áp dụng hình thức huy động vốn để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án, cụ thể:

Điều 19. Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại

2.Việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định sau đây

a) Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều này.

Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; CĐT không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở;”

Mặt khác về mặt pháp lý, nếu xác định thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ mua BĐS là giao dịch đặt cọc để giao kết hợp đồng (quan hệ dân sự), thì đối tượng của hợp đồng đặt cọc là “bất động sản” hoặc là “chỗ” hoàn toàn không tồn tại và không đủ điều kiện pháp lý để bán theo luật tại thời điểm ký thỏa thuận đặt cọc. Do vậy, thỏa thuận đặt cọc này sẽ bị vô hiệu về mặt pháp lý. Còn nếu xác định đây là hợp đồng “gửi giữ tài sản” có đối tượng tài sản là “tiền” thì rõ ràng người giữ chỗ đã bị CĐT và người môi giới lừa đảo để họ chiếm dụng vốn trái phép ngay từ đầu.

Xét về bản chất, nếu xác định đối tượng của hợp đồng đặt tiền giữ chỗ là quyền tài sản liên quan đến BĐS thì phải áp dụng luật chuyên ngành là Luật đất đai, Luật nhà ở, luật kinh doanh BĐS và các văn bản hướng dẫn thi hành để giải quyết thì mới phù hợp. Do vậy, quan điểm cho rằng hợp đồng đặt tiền giữ chỗ phù hợp với bộ luật dân sự là không thuyết phục.

Như vậy, CĐT ký hợp đồng huy động vốn để phát triển nhà ở bằng phương thức thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ mua BĐS hoàn toàn không được pháp luật công nhận, CĐT có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn (nếu có).

 


[/tintuc]

0 Nhận xét